Impozitarea veniturilor obtinute din închirierea unei locuințe în Norvegia (casă, apartament) este unul dintre subiectele pe care le vom trata în acest articol. Veți afla în ce condiții acest venit este neimpozabil și cum ar trebui să fie raportat atunci când acesta se supune impozitării.

Un alt subiect pe care îl vom aborda în textul ce urmează este impozitarea veniturilor din subînchirieri, care funcționează într-un mod ușor diferit față de închirierea propriu-zisă. De asemenea, ne vom opri și asupra unor aspecte legislative privind regulile și condițiile de închiriere și subînchiriere în Norvegia.

I. Închirierea propriei reședințe

1. Venit din chirie neimpozabil – Este simplu: trebuie să locuiţi în apartamentul dumneavoastră și să închiriaţi parte din el. Într-un astfel de scenariu, orice venituri din chirii sunt, de obicei, scutite de impozit. Există o singură condiție: trebuie să ocupaţi și să folosiţi cel putin o jumătate a locuinței. Partea rămasă poate fi închiriată neimpozabil.

Aţi putea, de exemplu, închiria o cameră intr-un apartament cu două camere si împărţi bucătăria și baia cu chiriașul dvs., sau puteți închiria apartamentul de la subsol în timp ce dvs. locuiţi la etajul superior. Atât timp cât suprafața utilizată de către proprietar depășește jumătate din suprafața totală a apartamentului sau casei, veniturile din închirierea porțiunii rămase sunt scutite de impozit.

2. Venit din chirie impozabil – Veniturile obtinute prin închirierea unei locuințe neocupate și neutilizate de către proprietar, sau utilizată doar într-o mică parte (mai puțin de jumătate din suprafața totală), sunt, de obicei, supuse impozitului.

Acest lucru este valabil și pentru o situație în care proprietarul stă în locuință doar o perioadă scurtă de timp într-un an (de exemplu, în cazul în care el sau ea are mai multe apartamente, este înregistrat ca rezident permanent în unul dintre ele, și trăiește în cele rămase pentru perioade scurte de timp).

Excepţie: Un venit anual obtinut din închiriere pana in 20.000 de NOK nu este impozabil. În cazul în care venitul total din închiriere depășește NOK 20.000, impozitul va fi calculat în raport cu întregul venit, nu doar contra sumei de peste 20.000 NOK. Impozitul pe venit din închiriere este de 27 la suta.

3. Deducerea cheltuielilor – Chiar dacă venitul dumneavoastră este supus impozitului pe venit din închiriere, este important de știut faptul că venitul impozabil poate fi redus prin cheltuielile de întreținere efectuate în legătură cu proprietatea închiriată, cum ar fi taxele municipale și comunale, precum și costurile de renovare, duplicarea cheii, asigurarea bunurilor etc.

4. Raportarea  – Dacă veniturile din chirii se supun impozitării, proprietarul va trebui să depună un formular suplimentar, împreună cu declarația fiscală (în cazul în care restituirea fiscală se depune electronic, formularul va fi integrat cu aceasta, iar profitul sau pierderea rezultate vor fi transferate în decontul de impozit personal).

II. Închirierea unei case de vacanţă

Regulile sunt ușor diferite atunci când se închiriează o casă de vacanţă (hytte). Dacă foloseşti hytta pentru tine în timpul unor perioade din an, banii de pe chirie obținuți în perioadele rămase sunt neimpozabili până la NOK 10,000 pe an.

Dacă venitul depăşeşte NOK 10,000, întâi se deduc 15 la sută din suma ce depăşeşte NOK 10,000 iar apoi  se aplică o taxa de 27 la sută la restul de 85 la sută.Dacă proprietarul nu utilizează hytta deloc și doar o inchiriază altora, rata de impozitare de 27 la sută se va aplica la veniturile totale din închiriere.

III. Subînchirierea

Normele de impozitare pentru proprietarii de case care îşi închiriază propria casă, apartament sau casă de vară nu se aplică la subînchirierea acestora. Înainte de a discuta acest lucru, trebuie să revizuim pe scurt reglementările privind subînchirierea, deoarece este o soluție populară în rândul românilor care trăiesc în Norvegia:

1. Remarci generale: – O subinchiriere (framleie) este un acord prin care o persoană închiriază o unitate rezidențială (o casă, un apartament) de la un proprietar si apoi cedează o parte din ea (de exemplu, o cameră sau mai multe camere), către un terț (de exemplu, colegi de la locul de muncă). Cum face acest lucru din punct de vedere juridic? Este permis? De obicei, da, dar este nevoie de acordul proprietarului.

2. Tipuri de subînchiriere – Subînchirierea presupune permiterea unui terț să utilizeze o proprietate închiriată sau o parte a acesteia.

Aceasta poate avea loc atunci când, de exemplu, locatarul (persoana care are un contract de închiriere cu proprietarul) se mută din proprietatea închiriată pentru o perioadă de timp sau în cazul în care chiriașul preia întregul etaj și decide să subînchirieze o cameră sau mai multe camere la alte persoane.

Dispozițiile pentru subînchirieri sunt prevăzute în capitolul 7 din Legea locatarului (Husleieloven).

3. Proprietarul și locatarul. Chiriașul și sub-chiriașul – Nu există nici un contract între proprietar și sub-chiriaș. Proprietarul intră în contract de închiriere (contractul principal) și se află în contact cu chiriașul principal , iar chiriașul principal încheie un acord și este în contact cu sub-chiriașul.

Acest lucru înseamnă că nu există nicio obligație de a oferi proprietarului detalii ale acordului de subînchiriere, inclusiv durata contractului, cu condiția ca sub-chiriașul să plăteasca chiria, atunci când intră în acordul de subînchiriere . Cu toate acestea, locatarul (chiriașul principal) trebuie să țină cont de prevederile contractului de închiriere principal în acest sens (a se vedea mai jos).

Proprietarul este cel care are dreptul de a permite sau interzice subînchirierea bunurilor. 

4. Obținerea aprobării pentru subînchiriere – Ca o regulă, o proprietate sau o parte din aceasta nu poate fi închiriată fără acordul proprietarului. Acordul principal dintre proprietar și chiriașul principal poate specifica dacă chiriașul are dreptul de a subînchiria proprietatea închiriată în totalitate sau în parte.

În caz contrar, în cazul în care chiriașul dorește să subînchirieze bunul, o cerere scrisă de aprobare ar trebui să fie depusă la proprietar. Apoi, proprietarul ar trebui fie să aprobe sau să respingă cererea – de asemenea, în scris. În cazul în care proprietarul nu reușește să răspundă la cererea scrisă de aprobare a subînchirierii în termen de o lună, acest lucru este considerat a fi o aprobare tacită.

5. Excepții – Regula de bază este că o proprietate nu poate fi subînchiriată fără aprobarea proprietarului. Cu toate acestea, există mai multe situații în care chiriașul poate subînchiria întreaga proprietate sau o parte fără ca proprietarul să poată refuza acest lucru. Acestea sunt după cum urmează:

• Subînchirieri parte din proprietate (delvis framleie) – în cazul în care chiriașul ocupă o proprietate și ar dori să subînchirieze o parte din ea, proprietarul nu poate refuza acest lucru decât dacă subînchirierea ar duce la supra-aglomerare evidentă sau dacă comportamentul potențialului chiriaș prezintă cauze rezonabile pentru negarea aprobarii.

De exemplu , proprietarul poate refuza aprobarea dacă chiriașul a încălcat un contract de închiriere anterior sau nu a respectat reglementările de închiriere (de exemplu de perturbare a liniștii pe timp de noapte etc.).

• Subînchirierea de la distanță  – O proprietate rezidențială poate fi închiriată pentru o perioadă de până la 2 ani , în timp ce locatarul principal este plecat. Condiții:

– Locatarul trebuie să o fi ocupat înainte și trebuie să aibă intenția de a o ocupa din nou după încetarea factorilor care cauzează absența temporară a acestuia.

– Trebuie să existe un motiv valabil pentru lipsa locatarului, cum ar fi serviciul militar obligatoriu, munca, studii sau probeleme de sănătate.

Dacă sunt îndeplinite aceste condiții, proprietarul va avea numai dreptul de a refuza subinchirierea dacă ar duce la supraaglomerarea evidentă sau dacă comportamentul potențialului subtenant prezintă motive rezonabile să facă acest lucru (de exemplu nerespectarea reglementărilor de închiriere, tulburarea liniștii pe timp de noapte etc).

IV. Subînchirierea când acordul principal de închiriere este un acord pe termen fix

În cazul în care contractul de închiriere principal (acordul dintre proprietar și chiriașul principal) a fost încheiat pe o perioadă determinată de timp, chiriașul principal poate încheia un contract de subînchiriere, până la sfârșitul contractului principal.

De exemplu, în cazul în care durata contractului principal este de 3 ani și a rămas un an până la expirarea acestuia, chiriașul poate încheia un contract de subinchiriere pentru anul rămas.

Când se subînchiriază o proprietate pentru o perioadă determinată, este absolut necesar să se obțină acordul proprietarului, care poate sau nu să fie de acord (excepțiile discutate mai sus nu se aplică).

Cu toate acestea, în cazul în care proprietarul refuză subinchirierea, dar refuzul nu este justificat de faptul că subînchirierea ar duce la supraaglomerarea evidentă sau de comportamentul potențialului chiriaș, chiriașul principal poate rezilia contractul de închiriere, sub rezerva perioadei de preaviz legal specificat în secțiunea 9-6 din Legea închirierii, și anume:

• 3 luni în cazul de închiriere a unui apartament întreg;
• 1 lună în cazul de închiriere a unei camere single (acest lucru se aplică la închirierea de garaje, depozite etc.);
• 1 zi în cazul în care acordul specifică chirie zilnică. 

V. Impozitul pe venitul din subînchiriere 

Un chiriaș care subcontractează o locuință închiriată, sau o parte din ea, nu este tratat în același mod ca și proprietarul, indiferent dacă acesta ocupă proprietatea sau folosește o suprafață majoritară. Venitul din subînchiriere este, în general, supus impozitului pe venit de capital.

Dar acest lucru nu înseamnă că locatarii care subînchiriază locuințe sau părți de locuințe plătesc de fapt impozitul pe venitul din subînchiriere. De cele mai multe ori nu, deoarece nu este cazul. De ce? Deoarece singurul venit supus impozitului este diferența dintre chiria primit de la chiriaș și chiria plătită proprietarului. Deoarece, în cele mai multe cazuri, prima sumă nu o depășește pe cea din urmă, nu există nici un impozit datorat.

Dacă, totuși, chiria subchiriașului este mai mare decât cea principală în temeiul acordului principal de închiriere, diferența este impozabilă ca venit de capital.

* Articol oferit de Omega Norwegian Solutions

Notă: Omega Norwegian Solutions este o firma de consultanta, existentă din anul  2014, care oferă o gamă largă de servicii legate de consiliere în Norvegia. Compania a fost infiintata ca raspuns la nevoia imensă de sfaturi de afaceri, de muncă și de viață în Norvegia.

Omega Norwegian Solutions SLR este specializata in consilierea privind dreptul muncii, dreptul fiscal și situația juridică a companiilor străine care operează pe piața norvegiană.

Compania are birouri deschise în România și Norvegia:

• România – Bucuresti:
  Omega Norwegian Solutions SRL
  Emanoil Porumbaru 79, București, sector 1
  [email protected]
  +40 31 405 27 39

• Norvegia – Oslo:
  Norwegian Accounting AS & Polish Connection
  Hovfaret 8, 0275 Oslo (Skøyen)
  [email protected]
  (+47) 22 52 26 00

• Norvegia – Moss:
  Norwegian Accounting AS & Polish Connection
  Værftsgata 10, 1511 Moss

• Norvegia – Molde:
  Omega Accounting AS & Polish Connection
  Romsdalsgata 1, 6413 Molde
  [email protected]
  (+47) 45 95 31 25

• Norvegia – Trondheim:
  Omega Accounting AS & Polish Connection
  Kjøpmannsgata 52, 7010 Trondheim
  +47 45 95 50 10, +47 45 95 50 11
  [email protected]